3月12日，建設銀行與新派公寓共同發(fā)起基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)專項并購基金。這是業(yè)內(nèi)首個針對長租公寓的并購基金，初期規(guī)模為20億元人民幣，后期將根據(jù)收購需要擴大規(guī)模。

2017年底以來，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念逐漸深入人心和住房租賃資產(chǎn)證券化的熱度持續(xù)，“言必及REITs”似乎成為了一種風潮。

新派公寓CEO、創(chuàng)始人王戈宏對第一財經(jīng)記者表示，新派與建行共同看好中國公募REITs的未來，但資產(chǎn)證券化需要有規(guī)模化的資產(chǎn)包，資產(chǎn)包的前期收購需要成本低的大規(guī)模資金支持，這也是未來能做大REITs的關鍵。

從類REITs到并購基金第一財經(jīng)記者了解到，建行作為該項基金發(fā)起人及50%優(yōu)先資金的提供者，參與重大項目決策并提供全面的金融創(chuàng)新支持；投資方還包括曾參與新派公寓類REITs劣后投資的凱銀投資，渤海證券以及渤海匯金等。

王戈宏介紹，并購基金收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或是開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進行產(chǎn)品設計及運營。

“一期基金我們主要聚焦存量資產(chǎn)的并購，或者是開發(fā)商已經(jīng)竣工和即將竣工的物業(yè)。今后會嘗試與開發(fā)商在自持用地從前期就進行合作。”王戈宏稱。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場部總經(jīng)理李耀光認為，目前住宅開發(fā)商類企業(yè)和新派公寓等專業(yè)運營企業(yè)都有相對優(yōu)勢和劣勢。前者在資金實力、房源儲備等方面的優(yōu)勢較為明顯，并積極響應國家的號召開展住房租賃；而后者優(yōu)勢更多地體現(xiàn)在運營管理能力上，以及對一些先進經(jīng)驗的借鑒能力。

去年12月14日，新派公寓發(fā)行中國首只長租公寓類REITs。

2013年，新派公寓與其投資機構(gòu)賽富投資基金聯(lián)合發(fā)起的賽富不動產(chǎn)基金，收購了位于北京國貿(mào)核心區(qū)域的七十年住宅產(chǎn)權(quán)物業(yè)，然后對其進行改造成品牌公寓長期持有并運營。王戈宏向記者介紹，該項目運營4年，租金坪效提高50%，資產(chǎn)價值翻了3倍多，最后通過上述類REITs實現(xiàn)退出。

一家曾通過資產(chǎn)證券化融資的長租公寓曾向記者透露，他們也希望能繼續(xù)通過發(fā)行類REITs和ABS等來獲得低成本資金，但問題是可以用于證券化的存量資產(chǎn)不足。

“建行用低成本資金扶持這只資產(chǎn)證券化專項并購基金，就是要把這種模式迅速做大?！蓖醺旰攴Q，未來的退出以類REITs或者公募REITs為目標，退出模式明確，投資收益也相對明確。

深圳建行相關負責人也表示，新派公寓打通了私募基金收購資產(chǎn)、持有運營到掛牌類REITs的渠道，這為建行設立基金支持收購資產(chǎn)奠定了基礎。

第一財經(jīng)記者了解到，在新派公寓首單租房租賃類REITs發(fā)行前，部分投資者基于主體信用的層面曾對其還本付息能力存在質(zhì)疑。對此，李耀光表示，“盡管新派公寓本身沒有主體評級，沒有提供高評級增信。但是，物業(yè)選擇的是位于北京國貿(mào)CBD核心區(qū)的長租公寓，而且始終處于滿租的狀態(tài)，租金收益非常穩(wěn)定?！睒I(yè)界期待公募REITs出臺Wind資訊顯示，截至3月13日，交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量已達30只，總發(fā)行規(guī)模為664.49億元。華泰證券認為，未來中國公募REITs的交易規(guī)模有望達1.6萬億美元，租賃住房REITs發(fā)展前景廣闊。

李耀光對記者表示，目前無論是類REITs的發(fā)行，還是未來的公募REITs，市場比較關注的就是稅務方面的問題。

“從現(xiàn)有發(fā)行的情況也可以看出，開發(fā)商為主的企業(yè)會面臨相當大的稅收成本和稅收負擔?！崩钜庹J為，這大大降低了企業(yè)拿出優(yōu)質(zhì)物業(yè)，特別是運營時間比較長、比較穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)物業(yè)來做類REITs或REITs的動力，因為其在運營過程中增值的部分會更高，稅費壓力也就比較大。

李耀光還提到，類REITs是資產(chǎn)證券化的一個投資產(chǎn)品，而目前國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場的流動性相對較弱，還是以買入持有為主。在此情形下，投資人的投資策略受到很多局限，并會推高發(fā)行成本和利率。未來隨著公募REITs發(fā)行，資產(chǎn)證券化市場流動性的增強，以及REITs的發(fā)展，這一問題將得到一定的解決。

李耀光表示，未來公募REITs的推出還需要在政策法規(guī)層面做好準備，采取必要稅收優(yōu)惠或者稅收中性的一些政策和法規(guī)來鼓勵和推動REITs在中國的發(fā)展。另一方面，以商業(yè)地產(chǎn)運營商和地產(chǎn)基金、投資銀行與基金公司為代表的不動產(chǎn)金融市場的參與者們，要進一步提高對于商業(yè)地產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)、價值識別、運營管理、價值提升、產(chǎn)品設計、資產(chǎn)管理等相關方面的能力，從市場化的角度為中國未來標準化的公募REITs的出臺奠定好商業(yè)基礎。