?“租購并舉”的政策風(fēng)向之下，銀行資金加速入局長租公寓。

證券時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這家最先倡導(dǎo) “要買房，到建行”的國有大行，最新的口號悄然變成了“要租房，到建行”。從“買”到“租”這一字之差的轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商、銀行、機(jī)構(gòu)投資者等長租產(chǎn)業(yè)鏈條上所有參與主體需緊密協(xié)作探索的金融解決方案。

基于產(chǎn)業(yè)鏈上的不同節(jié)點(diǎn)，銀行支持長租的模式可以分為，向租賃企業(yè)提供低息租約抵押貸、設(shè)計(jì)并承銷以長租公寓租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品、向租客提供純信用租客貸或低息分期服務(wù)、自建長租房銷售與運(yùn)營場景等四大方面。

事實(shí)上，不論在哪個節(jié)點(diǎn)上的何種模式，建行都是國內(nèi)商業(yè)銀行中最先試水、且業(yè)務(wù)最先成規(guī)模的樣板。

資金前置發(fā)起不動產(chǎn)并購基金

建行最新的運(yùn)作是，將資金前置，聯(lián)手專業(yè)長租運(yùn)營機(jī)構(gòu)，發(fā)起首期規(guī)模20億元的基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金。

“這是一個里程碑式的事件，建行非常不容易。銀行以前基本都是進(jìn)入ABS的最末端，拿的就是一個幾乎固定的利率。這一次，建行相當(dāng)于完全將資金前置，做的是存量地產(chǎn)和租賃物業(yè)收購盤活?！?國內(nèi)長租公寓領(lǐng)軍品牌新派公寓CEO王戈宏表示。

在他看來，建行此舉拉開了銀行以較低成本資金參與到前端租賃物業(yè)收購的大幕，將極大促進(jìn)存量地產(chǎn)盤活和長租市場發(fā)展。

盡管這只初期規(guī)模20億元的基金尚在備案過程中，還未正式獲批，但輿論已經(jīng)給予了足夠高度的關(guān)注。據(jù)兩大發(fā)起方介紹，該基金將收購一線、二線核心城市的存量資產(chǎn)或開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)；架構(gòu)上采取分層設(shè)計(jì)，優(yōu)先級與劣后級份額各占50%，建行是唯一的優(yōu)先級投資人。

王戈宏結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)告訴記者，新派之前發(fā)的REITs，劣后資金較難談判，投資人主要是被動持有，能夠主動持有、3-5年不拿回報的案例很少。而這次與建行合作發(fā)起的并購基金，有意成為劣后權(quán)益人的機(jī)構(gòu)投資者不在少數(shù)，包括很多知名VC/PE和開發(fā)商。該基金由新派公寓、賽富投資基金、以及權(quán)益投資人組成的專家團(tuán)隊(duì)管理，建行可以參與重大項(xiàng)目決策。

參與項(xiàng)目的建行人士向記者總結(jié)道，選擇新派公寓作為首發(fā)合作伙伴主要基于兩點(diǎn)判斷：專業(yè)性和商業(yè)閉環(huán)優(yōu)勢。新派此前已有通過不動產(chǎn)基金購買一線城市CBD物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)化運(yùn)營，發(fā)行國內(nèi)首單公寓類REITs的經(jīng)驗(yàn)?！靶屡捎盟哪甑臅r間，走通了用基金并購資產(chǎn)、到持有改造資產(chǎn)、再到通過REITs實(shí)現(xiàn)證券化退出的投資收益實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)形成了一個完整的資金生態(tài)閉環(huán)?！痹撊耸繉τ浾哒f。

資金供給格局：地產(chǎn)、實(shí)業(yè)、租賃三輪驅(qū)動

廣東省公寓協(xié)會專家咨詢委員會首席專家劉策從產(chǎn)業(yè)鏈條節(jié)點(diǎn)的角度，分析了建行的表率意義?！敖ㄐ羞@次發(fā)起成立基金，除在后端運(yùn)營領(lǐng)域以租賃貸款切入外，在前端相當(dāng)于也切入了，這就圍繞租賃領(lǐng)域形成了一個完整的產(chǎn)品組合。而這將是在傳統(tǒng)地產(chǎn)投資基礎(chǔ)上，找到了新的資金出口和風(fēng)口，發(fā)展租賃金融，將從根本上改變地產(chǎn)一支獨(dú)大的局面，形成‘地產(chǎn)、實(shí)業(yè)和租賃’三輪驅(qū)動的資金供給格局?！?劉策表示。

但事實(shí)上，建行的目的絕對不僅僅停留在享受新的資金投向，以及基于合作運(yùn)營機(jī)構(gòu)的資金閉環(huán)帶來的資產(chǎn)增值收益上。建行人士告訴記者，從長遠(yuǎn)的角度來看，建行的目的在于培養(yǎng)類似新派公寓的具備長租房運(yùn)營能力的專業(yè)化企業(yè)。

“銀行在稅收安排、資金組織上，有天然的優(yōu)勢；最重要的，銀行專業(yè)的風(fēng)險識別能力，是可以幫助長租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)避免類似‘抵押或查封在前、租賃在后’的產(chǎn)權(quán)變動情況的。銀行能做的很多，遠(yuǎn)不僅僅是資金支持，而是通過適當(dāng)?shù)男问?，把我們的風(fēng)險識別、風(fēng)險控制、資產(chǎn)篩選能力輸出，這樣能幫助運(yùn)營機(jī)構(gòu)越來越專業(yè)化?！痹摻ㄐ腥耸肯蛴浾叻治龇Q。

事實(shí)上，建行的超前意識還體現(xiàn)在以往的創(chuàng)新產(chǎn)品邏輯里。首先，建行是在國內(nèi)銀行中，第一個自建長租房銷售與運(yùn)營場景的，其此前與11家房企簽約推出五千多套自身品牌長租房源，向保障性房企批量供應(yīng)。而這在很大程度上，幫助了合作企業(yè)盤活存量資產(chǎn)和優(yōu)化經(jīng)營模式。

其次，建行是第一個在銀行間市場，通過創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)化安排，設(shè)計(jì)并且主承以銀行理財(cái)資金投向長租公寓項(xiàng)目收益權(quán)的百億規(guī)模長租公寓資產(chǎn)支持票據(jù)的銀行。此舉開創(chuàng)了吸引穩(wěn)定資金支持長租的大幕。

再次，建行是第一個針對個人租客，以“沒錢就來貸款”和“有錢可以優(yōu)化”兩種邏輯，設(shè)計(jì)出兩款國內(nèi)首創(chuàng)的住房租賃產(chǎn)品的銀行：一款貸款產(chǎn)品“按居貸”，以低于同期購房按揭貸款利率的較低息，支持租客一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用的貸款。同時，也幫助房源企業(yè)一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。另一款產(chǎn)品是長租普惠計(jì)劃，租客可以將租金投到建行發(fā)行的普惠計(jì)劃里，每個月享受收益，而收益就可抵扣房租。

不論是支持長租企業(yè)還是支持個人租房者，建行在合規(guī)范圍內(nèi)，金融創(chuàng)新步履不止。值得一提的是，做出上述探路之舉的都是建行的深圳分行，而這家分行個人住房按揭貸款余額，在去年末達(dá)到2407億，在當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)占比高達(dá)22.4%。通過建行深分的縮影，有理由相信，在買房時代建行創(chuàng)出的“要買房，到建行”領(lǐng)先優(yōu)勢，在長租時代依舊能夠延續(xù)。